Dans le secteur immobilier, il y a ce qu’on appelle le démembrement immobilier. Il s’agit d’une opération immobilière au cours de laquelle l’usufruit et la nue-propriété d’un bien sont séparés en deux entités bien distinctes. De son côté, l’usufruitier représente le droit d’utiliser dans son ensemble un bien détenu par la nue-propriété. À cet effet, vous pouvez utiliser ce bien pour vos propres besoins ou le faire louer pour ensuite percevoir les revenus issus de cette location. À ce jour, il existe plusieurs types d’usufruit, mais l’usufruit économique semble un être le choix le plus avantageux pour les investisseurs immobiliers. Dans la suite de cet article, nous allons vous aider à mieux comprendre ce qu’est l’usufruit afin que vous puissiez l’utiliser à bon escient dans vos futures transactions immobilières.
Quand utiliser l'usufruit économique ?
L’usufruit intervient dès lors que l’on utilise le barème économique pour déterminer la valeur de l’usufruitier après démembrement. En pratique, il est utilisé pour toutes les opérations liées aux mutations à titre onéreux. Pour rappel, une mutation à titre onéreux est entendue comme étant un impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers uniquement. Cela peut inclure les frais de notaire et tout autre frais payés en plus du prix de vente du bien.
Les situations pouvant mettre fin à l’usufruitier économique sont les suivantes :
- La mort de l’usufruitier : cette situation peut être réversible si de son vivant l’usufruitier a désigné un successeur par donation ou via la transmission par testament.
- L’expiration du délai convenu au départ : ceci concerne principalement l’usufruitier temporaire. Lorsque l’usufruitier est une personne morale, le délai d’expiration de ce titre est de 30 ans.
- Lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier deviennent une même personne
- Lorsque l’usufruitier renonce à son titre ou qu’il ne l’utilise pas pendant 30 ans
- Lorsque l’usufruit est détruit, par exemple par un incendie ou une catastrophe naturelle. Ce point concerne surtout les biens immobiliers.
Retenez qu’à la fin d’un usufruit, l’usufruitier est dans l’obligation de rendre le bien. Il devra aussi faire le règlement des comptes afin de déterminer ce qu’il doit à la nue-propriété et vice-versa.
L’usufruit économique, une option intéressante pour les investisseurs immobiliers
À ce jour, cette solution est une option très intéressante si vous êtes un investisseur en immeuble. Ceci vous permettra de profiter pleinement de tous les avantages qui y sont associés.
Quel usufruit choisir ?
En fonction de leur origine, de leur durée et du nombre de personnes qui en sont titulaires, on distingue plusieurs types d’usufruits :
- L’usufruit légal : il est désigné par la loi et peut entrer en vigueur dans le cadre d’une succession à un conjoint. Dans ce cas, le successeur peut recevoir la totalité du titre et décider s’il veut démembrer ou non le bien.
- L’usufruit viager : aussi connu sous le nom d’usufruit définitif, il est attribué à une personne dans le cadre d’une succession et ne prend fin que lorsque cette personne meurt. De son vivant, l’usufruitier viager peut à sa guise tirer profit du bien acquis.
- L’usufruit temporaire : il s’oppose à l’usufruit viager en raison du fait qu’il est attribué pour une période limitée.
- L’usufruit conjoint : comme son nom l’indique, cet avantage ne peut être détenu que par un conjoint. Dans ce cas, l’usufruit est séparé de la nue-propriété en cas de divorce des deux conjoints.
- L’usufruit successif : avant son décès, le premier usufruitier peut décider de choisir un successeur qui le remplacera à son décès. Cet avantage s’applique la plupart du temps dans le cadre des dispositions matrimoniales, car la loi prévoit qu’un conjoint peut hériter du droit d’usufruitier de son partenaire décédé.
L’usufruit économique, une alternative intéressante à l’usufruit traditionnel
Parmi les différents types d’usufruits cités dans les précédentes lignes, il semble que ce soit l’usufruit d'économie qui soit l’alternative la plus avantageuse. En y faisant recours, l’heureux propriétaire pourra entièrement bénéficier des avantages économiques qui y sont attachés.
Les avantages majeurs de l’usufruit économique
À présent, voici quelques avantages majeurs de ce titre :
- Il permet de faire une évaluation précise du montant des droits d’enregistrement en cas de vente, de succession ou de donation.
- Ce choix est plus rentable pour les propriétaires, car il leur permet d’enregistrer de meilleurs revenus.
- L’usufruitier bénéficiaire peut utiliser le bien de plusieurs façons, d’une part pour ses propres besoins et d’autre part pour une location. Dans ce cas, il peut mettre le bien à louer pour les baux ruraux et commerciaux, mais avant, il devra avoir l’accord du nu-propriétaire.
L’usufruit économique, un choix rentable pour les propriétaires
Définitivement, les bénéfices que propose ce droit dans la vie des propriétaires ne sont plus à prouver. Entre autres, il permet d’apercevoir des revenus supplémentaires en cas de location et d’évaluer le montant des droits d’enregistrement en cas de succession ou de vente.
Le calcul de la valeur de l’usufruit économique expliqué
Pour calculer la valeur de cette acquisition, vous pouvez faire recours au barème fiscal ou d'économie. En raison du manque de précision, le barème fiscal est de moins en moins utilisé, ce qui veut dire que c’est le barème économique qui sera utilisé. À ce sujet, vous devez appliquer la formule NP = PP / (1 + t) x n. Dans cette formule, NP représente la nue-propriété, PP la pleine propriété, T le taux de rendement du bien et N la durée du démembrement. Cette méthode prend dès lors en compte l’âge de l’usufruitier, la valeur du bien et la valeur de la nue-propriété.
Comprendre comment est déterminée la valeur de l’usufruit économique
Pour trouver la valeur exacte de cette acquisition, plusieurs paramètres sont à déterminer. Entre autres, vous devez connaître la valeur de la nue-propriété, la valeur de la pleine propriété, le taux de rendement du bien, la durée du démembrement et l’âge de l’usufruitier.
En définitive, l’usufruit économique est un droit que peut utiliser tout usufruitier à son avantage. Si vous êtes sur le point de faire un investissement dans une société immobilière, prenez le temps de bien, vous renseigner sur ce terme afin de ne pas tomber dans les pièges de l’immobilier.