Tirée du nom de son instigateur Gilles Carrez, la loi Carrez est une référence dans le monde immobilier français. Instituée en 1996, elle a introduit des normes strictes concernant la déclaration de la surface habitable d'un bien immobilier lors de sa vente. Bien plus qu’un simple calcul, cette législation offre une transparence et une protection aux acheteurs. Elle garantit que la superficie d’un bien énoncée dans des annonces immobilières est conforme à une méthodologie précise. Dans un marché immobilier où chaque mètre carré compte, comprendre l'importance et les implications de cette loi est crucial pour les propriétaires, les acheteurs et les professionnels du secteur.
Comment calculer la surface habitable loi Carrez ?
Le calcul de la surface habitable d'un logement défini par la loi Carrez est une étape incontournable avant la mise en vente d'un bien immobilier en copropriété. Elle correspond généralement à la surface de plancher construite, déduite des surfaces occupées par les murs, les marches et cages d'escaliers, les cloisons et les gaines. Il est à noter que les pièces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.
Les spécificités de la mesure de la surface habitable selon la loi Carrez
Dans le cadre du diagnostic de la loi Carrez, il est essentiel de comprendre certaines nuances. A priori, les planchers de pièces de vie (chambre et salon) sont toujours comptés, même si une partie de la pièce disposent d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Pour les logements en mezzanine ou en duplex, le diagnostic de chaque étage doit être effectué individuellement. Pour ce qui est des terrasses, des balcons et des loggias, ces éléments ne sont pas pris en compte dans la surface habitable, mais peuvent, toutefois, être mentionnés dans les annonces immobilières.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?
Le diagnostic de la surface d'un bien immobilier est un critère essentiel, que ce soit pour la vente ou la location. Cependant, selon les textes légaux, il existe des nuances entre la surface habitable et la surface définie par la loi Carrez. Selon l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable est la superficie du logement déduit des surfaces occupées par les murs, les marches, les cloisons, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres. Les caves, sous-sols, garages, terrasses, greniers non aménageables, loggias, et autres locaux non habitables sont exclus. La différence entre ces deux surfaces résident essentiellement dans :
- les éléments pris en compte
- le contexte d’application
- l’utilité
- les conséquences des erreurs de mesure
Les particularités de la loi Carrez par rapport à la surface habitable
Par rapport à la surface habitable, la surface habitable loi carrez concerne les ventes de biens en copropriété (à l'exception de la maison individuelle), mais elle inclut les niches et embrasures. Cette législation assure que l’étendue du bien acheté est conforme à la surface déclarée.
Quelles sont les conséquences en cas de non-respect de la loi Carrez ?
La loi Carrez est un élément crucial du droit immobilier français. Sa mise en place vise à offrir une meilleure transparence et à protéger les acheteurs de biens en copropriété contre d'éventuelles superficies surestimées. Le non-respect de cette législation n'est pas sans conséquences, pour le vendeur tant pour l'acheteur. Lors de la vente du bien, le vendeur a l'obligation de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Elle doit être mesurée selon les critères définis par la loi Carrez. Si elle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée, l'acheteur a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du prix. Il lui est également possible de demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature.
Les implications de la loi Carrez pour les propriétaires et les locataires
Même si la loi Carrez est principalement axée sur la protection des acheteurs, elle a aussi des implications pour les propriétaires et, indirectement, pour les locataires. Les propriétaires se doivent de veiller à ce qu'ils disposent d'un certificat de mesurage Carrez précis avant de mettre leur bien en vente. Ce certificat est généralement valable pendant la durée de propriété du bien, à moins que des travaux modifiant la superficie ne soient effectués.
Pour ce qui est des locataires, bien que la loi Carrez ne s'applique pas directement aux locations, elle offre une assurance que la surface du bien loué a été mesurée avec précision, surtout lorsque le bien a été vendu récemment. Ainsi, cette législation contribue à établir une confiance entre propriétaires et locataires.
Quelles sont les exceptions à l'application de la loi Carrez pour la mesure de la surface habitable ?
La loi Carrez, bien qu'essentielle dans la transaction immobilière des biens en copropriété, présente certaines exceptions qui excluent certains espaces de la superficie privative. Il est important pour les propriétaires et les acheteurs potentiels de comprendre ces exceptions pour éviter tout malentendu. En général, elle ne s'applique qu'aux ventes de biens d'une aire supérieure à 8 m². Ainsi, les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les terrains ne sont pas pris en compte par cette législation, même s'ils sont vendus comme lots distincts. Aussi, les combles non aménageables, les greniers, les loggias, ou certaines parties sous combles ou sous escaliers ne sont généralement pas inclus dans le calcul loi carrez surface habitable.
Illustration des exceptions à l'application de la loi Carrez
Pour un appartement en duplex ayant une superficie au sol de 80 m². Si 20 m² se trouvent sous des combles dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ces 20 m² ne seront pas comptabilisés. Il est de même si cet appartement dispose d'une loggia de 8 m². Cette dernière ne sera pas non plus prise en compte. Ainsi, bien que l’aire totale soit de 70 m², la surface selon la loi Carrez est de 52 m². Il est donc essentiel de bien distinguer la superficie réelle de la surface loi Carrez lors de l'achat ou de la vente d'un bien.
La loi Carrez, instaurée pour garantir une transparence dans les transactions immobilières, reste un élément central lors de l'achat ou de la vente d'un bien en copropriété. Elle a pour but d’assurer que les acquéreurs soient correctement informés sur l’aire réelle du bien. Toutefois, malgré ses spécificités et exceptions, son principal objectif demeure la protection de l’acheteur. Il est donc primordial pour les propriétaires, vendeurs et acheteurs, de comprendre et de respecter les exigences de cette législation. En fin de compte, une bonne application de la loi Carrez permet d'assurer une transaction transparente, juste et équitable pour toutes les parties concernées.